Immobilien & Steuern – das gilt es 2015 zu beachten

Sie haben Mandanten/Klientel mit spanischem Immobilieneigentum:

Das gilt 2015 zu beachten

Für Steuerberater, Rechtsanwälte und Vermögensberater führt die immer stärkere Internationalisierung dazu, dass man sich immer häufiger auch mit länderübergreifenden Sachverhalten zu befassen hat. Nicht selten sind dann auch Auslandsimmobilien mit im Spiel und oft befindet sich dieses Immobilieneigentum in Spanien oder aber die eigene Klientel erwägt, eine spanische Finca zu erwerben.

Sich dann in das ausländische Immobilienrecht einzulesen und die Gesamtberatung bei diesem Vorgang allein auf die neu gewonnenen Erkenntnisse zu stützen, ist wenig hilfreich oder ¨konomisch zielführend.

Die Antwort in der internationalen Rechtspraxis heisst daher eindeutig:

Zusammenarbeit mit dem vor Ort im jeweiligen Land tätigen berufsansässigen Kollegen in Arbeitsteilung:

Jeder Kollege mit Verantwortlichkeit für die eigene Landesphäre.

Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil es nicht nur darum geht, sich kurzfristig das Wissen einiger spezifischer ausländische Rechtsregeln anzueignen:

Beim Immobilienerwerb und dessen Generationennachfolge greifen reglmässig eine ganze Reihe von Themenkreisen ineinander.

Hier geht es beispielsweise, – insbesondere beim Erwerb einer spanischen Landfinca -, um baurechtliche Fragen der legalen Errichtung, des Bestandschutzes, Möglichkeiten der Bauerweiterung, etwa eines Schwimmbades, oder des Brunnenwasserbezuges.

Bei ohne Baugenehmigungen errichteten Häusern oder ergänzten Bauteilen steht in Spanien zumindest das Erreichen des Bestandschutzes per notarieller sogenannter Altbauerklärung im Vordergrund.

In einigen Regionen Spaniens ist die touristische Vermietbarkeit von Ferienimmobilien, jedenfalls freistehenden, eröffnet und damit zum ganz entscheidenden Wertfakor geworden.

Das in Spanien grundlegend anders ausgestaltete Immobilienrecht hat grundsätzlich anders ausgestaltete Immobilienankaufsabläufe zur Folge. Oft werden zunächst, – Achtung: in Spanien bereits rechtsgültige -, private Kaufverträge abgeschlossen.

Beim späteren notariellen Kaufvertrag widerum spielt nicht der Notar, sondern der beratende Rechtsanwalt die entscheidende Rolle. Es gibt auch im Regelfall kein Notaranderkonto fur die sichere Kaufpreiszahlung, sondern es wird im Notartermin vom Käufer für die Kaufsumme ein bankbestätigter Scheck übergeben, warum?

Weil der Käufer bereits mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und nicht erst mit seiner, oft erst mehrere Monate später erfolgenden, Grundbucheintragung zum neuen Eigentümer wird und der Verkäufer damit bereits zu diesem Zeitpunkt folgerichtig sein Eigentum verliert.

Die in Spanien, auch für die Kleinfamilie, tendenziell hohen Erbschaftssteuern führen zu grundlegend anderen Gestaltungsvarianten, bei der Generationennachfolge-regelung.

Stichworte sind hier die Kaufpreisschenkung an die Kinder in Deutschland, – Spanien kennt praktisch keine Schenkungssteuerfreibträge -,

oder auch der Immobilienerwerb über eine deutsche Gesellschaft/GmbH;

beides letztlich zur günstigeren Steuerverlagerung nach Deutschland.

Gleichwohl gilt es hier im Einzelfall das gesamte Spektrum der konkret-spezifischen Gestaltungsmöglichkeiten im Auge zu haben, bis hin zu den zu erwartenden Neuregelungen des von Europäischen Gerichtshof der hier in entscheidenden Teilen in 2014 aufgehobenen spanischen Schenkungs- und Erbschaftsteuergesetzes.

Aufgrund gerade dieser Sondersituation ergeben sich aktuell im Jahre 2015 wohl bis Anfang 2016 im Zeitraum begrenzt steuergünstigere Übertragungsmöglichkeiten für Ferienimmobilien auf den Ehegatten oder die Kindergeneration,
auf den Balearen etwa mit einer für Spanien besonders günstigen 7 %igen Schenkungsbesteuerung.

Steuerlich noch günstiger bleibt freilich die Auflösung bereits bestehender Miteigentümergemeinschaften mit einem Besteuerungssatz von nur gut 1 %.

Weitere aktuelle Veränderungen und Handlungsnotwendigkeiten ergeben sich durch die im Sommer 2015 in Kraft getretene EU-Erbrechtsverordnung.

Dies gilt insbesondere für Familien, welche auch ihren Steuerwohnsitz nach Spanien verlagert haben oder dies beabsichtigen.

Gesamtheitlich komplexe Fragestellungen, welche aber mit einer inner- und interprefessionalen Zusammenarbeit sicher zu bewältigen sind.

Günter Menth

Rechtsanwalt & Abogado inscrito
Immobilien- und Erbrecht
Manacor – Mallorca
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