Steuerliche Behandlung von Renovierungen: Experten-Tipp Omnia Consulting

Beim Verkauf einer Immobilie, egal ob es sich um ein Haus oder ein Grundstück handelt, wird der Veräußerungsgewinn oder -verlust durch den Vergleich des Anschaffungs– und des Veräußerungswertes berechnet. Darüber hinaus erhöhen alle Investitionen und Verbesserungen, die an der Immobilie vorgenommen werden, den Anschaffungswert und verringern somit den vom Steuerpflichtigen erzielten Veräußerungsgewinn. Viele Steuerpflichtige verstehen diese Investitionen und Verbesserungen im weitesten Sinne, da sie davon ausgehen, dass alle an der Immobilie durchgeführten Umbau- oder Sanierungsarbeiten als solche angesehen werden können. Und dass solche Arbeiten dazu dienen, den Anschaffungswert zu erhöhen und die Höhe des Veräußerungsgewinns zu verringern. Das Gegenteil ist jedoch der Fall, wie wir im Folgenden sehen werden.
Renovierung einer Immobilie: Was betrachtet die Steuerbehörde als Reparaturen, Investitionen und Verbesserungen? Zunächst einmal ist zu beachten, dass das Finanzamt klar zwischen Reparaturen und Investitionen und Verbesserungen unterscheidet und nur letztere den Anschaffungswert der Immobilie zum Zwecke der Berechnung des Veräußerungsgewinns erhöhen dürfen.
Artikel 35.1.b) des Einkommensteuergesetzes geht davon aus, dass der Anschaffungswert einer Immobilie „die Kosten für Investitionen und Verbesserungen, die an der erworbenen Immobilie vorgenommen wurden, sowie die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, mit Ausnahme der Zinsen, die vom Erwerber gezahlt wurden“ umfasst. Die Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten werden also nicht berücksichtigt. Daher ist es von Interesse zu wissen, was Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten sind und was Investitionen und Verbesserungen sind.
Das Finanzamt geht davon aus, dass Erhaltungs- und Reparaturkosten solche sind, die regelmäßig anfallen, um die normale Nutzung der materiellen Güter aufrechtzuerhalten, wie z. B. Maler-, Verputz- oder Reparaturarbeiten an Installationen“. Und auch „die Kosten für den Austausch von Elementen wie Heizungsanlagen, Aufzügen, Sicherheitstüren oder anderen, die Kosten für den Austausch der alten Stromverteiler, den Austausch alter Fenster, den Austausch alter Rohre und Wasserhähne, die Kosten für die Verlegung von Fliesen und Fußböden in Bad und Küche, den Austausch von abgenutztem Parkett und das Anbringen neuer Sockelleisten, die Kosten für die Reparatur von Türen, Malerarbeiten, den Abtransport von Schutt auf die Deponie und die Endreinigung des Büros usw.“.
Was sind Investitionen und Verbesserungen: Das Finanzamt hat den Begriff der Investitionen und Verbesserungen eingeschränkt und ihn praktisch auf ein Minimum reduziert. Dazu beruft es sich auf verschiedene Entschließungen des spanischen Rechnungsprüfungsinstituts (ICAC). Es folgt der Meinung dieses Instituts, dass „in Ermangelung einer spezifischen Definition in der Verordnung selbst Erweiterungen oder Verbesserungen als echte Investitionen zu verstehen sind, die zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer oder der Bewohnbarkeit der Immobilie oder zu einer Erhöhung der Ausdehnung oder der Kapazität anderer Arten von Vermögenswerten führen, wie dies im allgemeinen Buchhaltungsplan berücksichtigt wird, und nur diese Kosten für Verbesserungen oder Erweiterungen des Anlagevermögens sollten für Zwecke der Einkommensteuer als ein höherer Betrag des Anschaffungswerts berücksichtigt werden“.
An dieser Stelle fällt auf, dass das Finanzministerium eine Neuerung vornimmt, die in der Verordnung nicht vorgesehen ist, und ein Konzept der Erweiterung und Verbesserung aus den Rechnungslegungsvorschriften verwendet, um es auf Steuerzahler anzuwenden, die keine Unternehmer oder Gewerbetreibende sind, sondern lediglich eine Immobilie, die sie besitzen, in einer Transaktion übertragen, die nichts mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit zu tun hat.

Was geschieht bei der Renovierung von Immobilien, bei der veraltete Elemente entfernt und modernere eingebaut werden? Es mag logisch sein, den Ersatz eines beschädigten Elements durch ein identisches Element als „konservatorische“ Arbeit zu betrachten. Aber nicht, wenn das eingebaute Element viel moderner ist und über Technologien, Eigenschaften und Funktionen verfügt, die das ersetzte Element nicht hatte. Dies gilt für Türen, Fenster, Klimaanlagen, Parkettböden, Fußböden, die offensichtlich eine Verbesserung darstellen und nicht einfach eine „Reparatur oder Erhaltung“ des Vorhandenen. Es besteht kein Zweifel daran, dass sich die Immobilie nach solchen Arbeiten in einem viel besseren Zustand befindet als vorher, und dies wird mit einfachen Reparatur- und Konservierungsarbeiten nicht erreicht. Dem steht nicht entgegen, dass es auf dem Markt kein Element gibt, das dem ersetzten entspricht, nur weil die Zeit vergeht. Denn auch wenn dies zutreffen mag, kommt es doch darauf an, ob das neue Element aufgrund der eingebauten Merkmale das ersetzte Element verbessert und die Immobilie in einen wesentlich besseren Zustand versetzt als vor Beginn der Arbeiten.

Was sagt das Finanzamt zu Renovierungsarbeiten? In dem oben erwähnten Beschluss vom 25.9.2023 erlaubt der TEAC die Berücksichtigung derjenigen Arbeiten als Investitionen und Verbesserungen, die nach dem Mehrwertsteuergesetz als Renovierungsarbeiten gelten und auf die der in diesem Gesetz vorgesehene ermäßigte Steuersatz von 10 % angewandt werden kann, um sie als höheren Anschaffungswert zu betrachten. Qualitativ gesehen werden also diejenigen Sanierungsarbeiten als Investitionen und Verbesserungen anerkannt, bei denen mehr als 50 % der Gesamtkosten des Sanierungsprojekts auf Arbeiten zur Konsolidierung oder Behandlung von Strukturelementen, Fassaden oder Dächern oder auf Arbeiten entfallen, die den Sanierungsarbeiten ähnlich oder mit ihnen verbunden sind. Und quantitativ, wenn der Gesamtbetrag der Arbeiten 25 % des Anschaffungspreises des Gebäudes (wenn es in den zwei Jahren vor Beginn der Sanierungsarbeiten erworben wurde) oder des Marktwertes des Gebäudes vor der Sanierung übersteigt, wobei in beiden Fällen der Wert des Grundstücks abgezogen wird.

Den Sanierungsarbeiten vergleichbare Arbeiten – Als sanierungsähnliche Arbeiten gelten außerdem strukturelle Anpassungen, die dem Gebäude konstruktive Sicherheitsbedingungen verleihen, so dass seine Stabilität und mechanische Widerstandsfähigkeit gewährleistet sind; die Verstärkung oder Anpassung der Fundamente sowie die Bearbeitung von Pfeilern oder Platten; die Erweiterung der bebauten Fläche über und unter der Erde; die Rekonstruktion von Fassaden und Innenhöfen; der Einbau von Aufzügen, einschließlich solcher, die architektonische Barrieren für die Nutzung durch Behinderte überwinden sollen.
Genügt also die Feststellung, dass eine „ganzheitliche Reform“ durchgeführt wurde oder dass die Wohnung vollständig renoviert wurde, um als eine Aufwertung der Immobilie verstanden zu werden?
In Anbetracht der obigen Ausführungen kann man zu dem Schluss kommen, dass es nicht ausreicht, wenn der Steuerpflichtige angibt, dass eine vollständige Renovierung durchgeführt oder die Wohnung abgerissen und neu eingerichtet wurde, um davon auszugehen, dass die an einer Immobilie durchgeführten Renovierungsarbeiten einen höheren Anschaffungswert der Immobilie darstellen.
Aus diesem Grund stellt der TEAC (zentraler Wirtschafts- und Verwaltungsgerichtshof, der dem Finanzministerium untersteht) in seinem jüngsten Beschluss vom 25.9.2023 fest: „Die pauschalen Aussagen, eine „Reform“, „integrale Reform“ oder andere Bezeichnungen durchgeführt zu haben, bedeuten nicht automatisch, dass es sich um eine Erweiterung oder Verbesserung handelt. Die Schlussfolgerung muss in einer detaillierten Analyse von Fall zu Fall gezogen werden, in der untersucht wird, inwieweit diese Arbeiten oder Interventionen in die soeben skizzierte Konzeptualisierung passen. „Der TEAC weist auch darauf hin, dass in Fällen, in denen die Reform darin besteht, die Immobilie abzureißen und neu zu bauen, die Trennwände und die Räume, die die Immobilie in ihrer ursprünglichen Konfiguration hatte, umzugestalten, der TEAC der Ansicht ist, dass „ohne eine Vergrößerung der Wohnfläche die bloße Umgestaltung des verfügbaren Raums grundsätzlich nicht als Verbesserung eingestuft werden kann; Eine solche Umgestaltung mit Beseitigung oder Erweiterung von Räumen entspricht den Bedürfnissen, der Bequemlichkeit, dem Geschmack, kurz gesagt, der Subjektivität der Person, die sie vornimmt, ohne dass dies per se eine Steigerung der mit der Immobilie verbundenen Produktivität bedeutet. „

Welche Beweise muss ich vorlegen, um Erweiterungs- und Verschönerungsarbeiten nachzuweisen, die den Wert der Immobilie zum Zweck der Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts erhöhen? Es muss nachgewiesen werden, dass eine solche Investition zu einer messbaren Steigerung der Produktivität der Immobilie führt, die sich in einer Erhöhung des erzielten Einkommens niederschlägt:
– Die Vorlage einer Baugenehmigung, eines genehmigten Projekts, eines aufgeschlüsselten Budgets und nicht nur Rechnungen, in denen „verschiedene Materialien“ aufgeführt sind, ohne dass aus ihnen hervorgeht, welchem Zweck oder welcher Verwendung sie dienten, erschwert die Einstufung dieser Ausgaben als Investitionen und Verbesserungen.
– Fotos, die das „Vorher“ und „Nachher“ der durchgeführten Renovierung zeigen, haben Beweiskraft, „soweit sie die in dem entsprechenden Projekt, dem Budget und den Rechnungen beschriebenen und bezifferten Arbeiten bestätigen oder veranschaulichen“. Sie haben jedoch keine Beweiskraft, wenn kein Projekt oder kein Kostenvoranschlag vorliegt, in dem die durchgeführten Arbeiten detailliert aufgeführt sind. Darüber hinaus müssen die Fotos sehr detailliert sein und das Ergebnis der durchgeführten Arbeiten deutlich zeigen, auch für jemanden, der die Immobilie nicht kennt.

Abschließend… ein Ratschlag, den wir Ihnen von Omnia Consulting geben können: Wie Sie sehen, haben die Steuerbehörden ein wahres Minenfeld geschaffen, um zu vermeiden, dass die Steuerzahler alle Beträge, die für die Reform und Sanierung der Immobilie bestimmt sind, als höheren Anschaffungswert betrachten und den Veräußerungsgewinn mindern. Es ist daher ratsam, von Anfang an vorsichtig und umsichtig zu sein und die Beweise und Belege zu sammeln, die im Falle einer Überprüfung dazu dienen, die Durchführung der tatsächlichen Investitions- und Verbesserungsarbeiten zu bestätigen. In diesem Sinne und zur Erleichterung unserer Verteidigung können die folgenden Ratschläge nützlich sein:
– die durchgeführten Renovierungsarbeiten zu dokumentieren, um künftige Probleme mit den Steuerbehörden zu vermeiden, indem Kostenvoranschläge und Projekte angefordert werden, die ordnungsgemäß aufgeschlüsselt sind und in denen der innovative Charakter dieser Arbeiten im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Immobilie hervorgehoben wird.
– Vermeiden Sie allgemeine Begriffe in den Rechnungen und versuchen Sie zu beschreiben, inwieweit die an der Immobilie durchgeführten Arbeiten die vor Beginn der Arbeiten bestehende Ausgangssituation verbessern.
– Bei Arbeiten, die darin bestehen, die vorhandenen Trennwände abzureißen und die ursprünglich vorhandenen Räume und Zimmer völlig neu zu organisieren, sollte sich dieser innovative und verbessernde Charakter beispielsweise auf die Vergrößerung der Anzahl der Zimmer, der Bäder oder sogar auf den Bau von Räumen konzentrieren, die vorher nicht vorhanden waren (z. B. eine Küche, wenn sie vorher nicht vorhanden war). In dem Maße, in dem bestehende Räume umgestaltet werden, kann die Vergrößerung der Grundfläche von Räumen wie z. B. der Küche oder der Bäder ein Beweis für den Wiederaufbau dieser Räume sein und nicht für ihre bloße Renovierung, die einen Aufwand für Instandhaltung und Reparatur darstellen würde.

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