Wer den Begriff LAU liest, sollte nicht an kostenfrei denken. Hinter LAU verbirgt sich das spanische Mietgesetz „Ley de Arrendamientos Urbanos“. Nach zähem Ringen und vielen Überarbeitungen wurde es im März 2019 in seiner aktuell gültigen Fassung verabschiedet.
Das Gesetz regelt Mietverhältnisse im sogenannten „städtischen Wohnraum“, der natürlich auch Fincas und Häuser im ländlichen Bereich umfasst.
Luxusimmobilien mit einer Wohnfläche über 300 Quadratmetern oder mit einer anfänglichen Jahresmiete über dem 5,5-fachen des jährlichen Mindesteinkommens fallen nicht unter das Gesetz. Sie werden vom spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) geregelt. Ebenso umfasst das LAU keine touristischen Unterkünfte. Für diese gelten spezielle Vorschriften.
Ausstattung von Mietimmobilien
Im Gegensatz zu Deutschland sind mallorquinische Mietobjekte in vielen Fällen möbliert. Nicht selten finden sich unter den Stücken „antike Schätzchen“, die man am liebsten entsorgen möchte. Der reguläre Mietvertrag untersagt das. Möglich ist hingegen, die Sachen einzulagern. Dadurch entstehen zusätzliche Kosten.
Dauer des Mietvertrages
Der Mietvertrag über Wohnraum (Contrato de arrendamiento de vivienda) ist in Spanien grundsätzlich auf ein Jahr befristet. Der Mieter kann den Vertrag einseitig auf bis zu fünf Jahre verlängern. Nach dieser Zeit endet der Vertrag automatisch, und der Mieter muss ausziehen. Soll das Mietverhältnis fortgesetzt werden, muss ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Die Mietkonditionen können sich dabei verändern.
Höhe der Miete
In Spanien gibt es keine Mietpreisbremse, sie können frei festgelegt werden. Fast immer sind in der Miete aber Hausgeld oder laufende Steuern enthalten. Die Nebenkosten können fast im gesamten Umfang auf den Mieter umgelegt werden, und das ganz ohne gesonderte Abrechnung. In der Regel kommen zur Miete Strom, Wasser, Internet und Müllgebühren hinzu.
Vor allem auf Mallorca ist es üblich, dass der Vermieter monatlich einmal vorbeikommt und die Miete in bar abholt. Falls die Rechnungen für Strom und Wasser ebenfalls auf den Namen des Vermieters laufen, kassiert er diese gleich mit. So umgeht der Vermieter das Finanzamt. Ein Recht auf Überweisung der Miete und Nebenkosten hat der Mieter nicht. Wichtig ist aber, darüber Buch zu führen und sich den Erhalt quittieren zu lassen.
Während der Dauer des Mietvertrages und auch der Verlängerung ist eine Erhöhung der Miete praktisch ausgeschlossen. Damit entfallen Anpassungen an einen Mietspiegel oder bei Modernisierungen. Allerdings gibt es den „Indice de precios de consumo“ (IPC), zu finden auf der Homepage des Nationalen Statistik Instituts (INE). Damit kann ein Vermieter die Miete dem jährlichen Inflationsindex anpassen. Auch kann bereits im Mietvertrag eine prozentuale Erhöhung vereinbart werden.
Kaution und Mietsicherheiten
Die Höhe der Kaution liegt bei maximal einer Monatsmiete. Hinzukommen kann eine Bürgschaft von zwei Monatsmieten. Eine Verzinsung der Kaution muss nicht erfolgen, sie sollte aber bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden. Auf Mallorca hält sich kaum ein Vermieter an diese Regelung.
Wenn keine Schäden an der Immobilie zu finden sind, ist die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb eines Monats zurückzuzahlen. Falls es länger dauert, darf der Mieter Zinsen verlangen. Das gerne genutzte Instrument des „Abwohnens“ ist in Spanien riskant, denn der Vermieter hat einen Anspruch auf Mietzahlung. Entfällt diese Zahlung, kann er sie einklagen.
Kündigung des Vertrages
Für langfristige Mietverträge, die nach dem 6. März 2019 abgeschlossen wurden und sich ordentlich um ein Jahr verlängern, beträgt die Kündigungsfrist des Mieters 30 Tage vor Ablauf der Jahresfrist. Bei stillschweigenden Verlängerungen gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von zwei Monaten, für den Vermieter von vier Monaten. Versäumt einer der beiden Seiten die Frist, verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend um weitere drei Jahre. Eine Kündigung sollte schriftlich mit Empfangsbestätigung verschickt werden. In Spanien empfiehlt sich ein „burofax“. Kündigungen des Mietvertrages per E-Mail, Anruf, SMS, Fax oder gar WhatsApp sind nicht gültig. Um Formfehler auszuschließen, sollte man einen Anwalt mit der Formulierung der Kündigung beauftragen.
Weitere Tipps für Mieter auf Mallorca:
– Kleinreparaturen sind vom Mieter durchzuführen
– Erhebliche Mängel, zum Beispiel bei Feuchtigkeit, sind umgehend dem Vermieter zu melden; dieser muss sie beheben. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht nicht. Unterlässt es der Vermieter, zu handeln, muss der Mieter klagen. Eine Ausnahme bilden Mängel für Leib und Leben. Nach fruchtloser Aufforderung des Vermieters kann der Mieter selbst aktiv werden oder einen Handwerker beauftragen. Die Kosten werden auf den Vermieter umgelegt. Zahlt er nicht, landet der Fall vor Gericht.
Die Inselzeitung